导语：2026年8月以来，房地产市场接连迎来两份重磅文件——一份改的是亿万职工的钱袋子制度，一份改的是"贷与还"的金融规则，前后相继、互为配套。格高律师结合两份文件全文，从法律实务角度为您梳理核心变化与容易忽略的要点。
引言：两份文件，一盘大棋
8月以来，住房领域两份重磅文件先后落地：
其一，2026年8月10日，国务院总理李强签署国务院令第844号，公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（以下简称《公积金决定》），自2026年9月20日起施行；
其二，2026年8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号，以下简称《信贷意见》），同步配套印发《个人住房贷款管理办法（试行）》《商品住房开发贷款管理办法（试行）》等具体领域办法。
作为长期从事企业治理、资金运作与房地产法律实务的执业律师，笔者认为：读懂这一轮楼市新政，不能只看单份文件，而要把两份文件"并起来读"。下面分四个部分展开。
一、先看总体：两份文件分别"管什么"
《公积金决定》：对1999年施行的《住房公积金管理条例》作出系统性修改，共涉及20个方面，是条例继2002年、2019年之后第三次修订，也是近十年调整力度最大的一次。修改方向集中在四个方面——拓宽提取使用范围、扩大制度覆盖面、提升管理服务效能、强化风险防控。
《信贷意见》：是"商品住房销售制度改革"的配套金融制度。它围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期重构房地产信贷产品体系，废止了自2003年以来9份散落多年的房地产信贷旧文件，自印发之日（8月28日）起施行；施行前已签订的房地产贷款合同，仍按原合同约定执行。
二、公积金条例"大修"：五个关键词读懂变化
关键词一：提取"松绑"，租房不再设门槛
修改后的条例第二十四条将可提取情形扩充为九类。最值得关注的有三处：
支付房租不再设比例门槛
删除了原条例"房租超出家庭工资收入的规定比例"的前置条件，租房职工凭实际租房事实即可申请提取； 新增装修、物业费两类情形
"装修自住住房""支付自住住房物业费"均可提取，"只有买房才能用公积金"的旧观念被打破，租、购、装、养全链条均可使用； 增设兜底条款
第九类"国务院批准的其他住房消费情形"，为今后继续扩大提取范围预留了制度接口。
格高视角：从"管住钱"到"用好钱"，住房公积金的定位正在从"购房储蓄账户"向"住房消费账户"转变。
关键词二：覆盖扩面，灵活就业人员可自愿缴存
新条例第四十九条明确：个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可以自愿缴存住房公积金，按照规定享受相应的政策支持，具体办法由设区的市级以上地方人民政府制定。
格高视角：外卖骑手、网约车司机、自由职业者等此前被挡在制度之外的人群，如今有了"上车"通道。有意愿的灵活就业人员，建议关注所在城市自愿缴存办法的出台时间，以及缴存年限与未来申请公积金贷款的衔接安排。
关键词三：办理提速，提取3日、贷款10日有答复
职工申请提取住房公积金的，管理中心应自受理之日起3日内作出准予或不准予提取的决定； 申请公积金贷款的，应自受理之日起10日内作出准予或不准予贷款的决定（原为15日）。
同时，新条例要求加强数字化、智能化建设，实现住房公积金缴存记录全国范围内互信互认，推动转移接续、异地贷款等业务便捷高效办理。
关键词四：资金盘活，增值收益更多反哺住房保障
在保证提取和贷款的前提下，经批准，公积金可用于购买国债和政策性金融债；增值收益专户资金在提取风险准备金、列支管理费用之外，可补充用于公共租赁住房的建设、筹集、运维以及房屋全生命周期安全管理等住房领域公共支出。
格高视角：资金运用渠道拓宽、收益用途法定化，"沉睡"的公积金将更多流向保障性住房领域，长期看有助于做大保障房资金池。
关键词五：监管加码，骗提骗贷代价沉重
新条例为公积金安全加上了多道"锁"：
骗提
——以欺诈、伪造证明材料等手段违法提取公积金的，责令限期退回，3年内不得提取住房公积金或使用公积金贷款； 骗贷
——违法获得公积金贷款的，责令限期返还贷款资金，5年内不得提取住房公积金或使用公积金贷款； 欠缴
——单位不办理缴存登记或不为职工开立账户，逾期不办的，罚款由"1万元以上5万元以下"大幅提高至"5万元以上30万元以下"； 信用惩戒
——管理中心将建立完整准确的信用记录，纳入全国信用信息共享平台。
格高视角：市面上"代提公积金""包装材料套贷"的灰色中介生意，在新规之下法律风险陡增。职工切勿为图省事轻信中介——资金被追回、三至五年禁提禁贷、信用记录全国共享，三重后果远高于"省下"的手续成本。用人单位也应把按时缴存登记、足额缴存纳入企业合规清单。
三、房贷信贷"新政"：四个变化最值得关注
变化一：个人住房贷款期限上限延至40年
个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体由购房人与商业银行协商确定；贷款金额不得超过拟购住房的评估价值。期限拉长后，同等月供能力下可贷额度提高、月供压力摊薄，对有刚需和改善需求的家庭是实质性利好。
格高视角：也需提示——最低首付比例、房贷利率政策等宏观审慎工具，仍由人民银行会同金融监管部门统一确定，并非本次放开。购房人不宜把"期限放宽"误读为"全面松绑"。
变化二："能拿房、再还贷"，放款时点大幅后移
所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放； 实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放； 贷款均须通过受托支付方式发放，预售情形下直接支付至项目预售资金监管账户。
格高视角：这是本轮改革最"直击痛点"的一条。过去购房人普遍"签了约、就还贷"，一旦项目烂尾，房子没拿到、月供照付。新规则把放款与"能拿房"直接挂钩，从资金端为"保交楼"上了一道保险。
变化三：主办银行制＋资金封闭管理，防挪用防烂尾
房地产开发贷款实行主办银行制：单个房地产项目对应一家主办银行（单家贷款行或银团牵头行），项目公司在主办银行开立资金账户，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入该账户封闭管理；预售资金监管账户、定金账户也须按规定在主办银行开立；开发贷款结清前，主办银行和资金账户原则上不得变更；项目公司对外负债、投资等重大事项须事先告知主办银行。
同时，开发贷款期限与销售模式挂钩：预售项目原则上不超过3年（最长5年），现房销售项目原则上不超过5年（最长7年），商业地产项目原则上不超过7年，首次还本日期原则上在项目竣工备案之后；项目资本金须先于开发贷款全额到位。
格高视角：目标直指"预售资金被挪用、项目资金体外循环"等烂尾根源。对开发商而言，融资期限规划必须按"销售模式决定融资节奏"的新逻辑重算；对购房人而言，付款路径更透明、资金去向更可控。
变化四：存量房贷也有了"商量机制"
借款人阶段性失去收入来源、还款确有困难的，可与银行自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划； 存量浮动利率贷款，当利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可协商变更合同利率，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择；置换加点不得低于所在城市利率加点下限，置换金额不高于原贷款剩余本金。 借款人阶段性失去收入来源、还款确有困难的，可与银行自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划； 存量浮动利率贷款，当利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可协商变更合同利率，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择；置换加点不得低于所在城市利率加点下限，置换金额不高于原贷款剩余本金。
格高视角：注意辨别——政策放开的置换是"房贷换房贷"。市场上个别中介推销的"经营贷置换房贷""加按揭"并不属于政策鼓励范围，反而可能触发银行提前收贷、抽贷，并带来征信风险，购房人务必警惕。
补充：为"全生命周期"补上产品与红线
《信贷意见》围绕开发、销售、运营三个阶段构建了完整的产品谱系：除开发贷款、个人住房贷款外，新增住房租赁团体购房贷款（批量收购存量闲置房屋用于长期租赁，期限最长30年）、经营性物业贷款（期限最长15年、第一还款来源为物业经营收入）等品种，为机构化长租与存量运营提供金融支持。
同时划出多条禁止性红线：不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款；不得发放贷款金额随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人未全部归还贷款前，不得以再评估后的净值追加购房贷款。
四、两份文件"一盘棋"：律师视角看联动逻辑
（一）同向发力，构建"房地产发展新模式"。公积金条例修订，把制度从"单位职工"扩展到"全体劳动者"，把资金从"购房专用"推向"全周期住房消费"；信贷意见则把金融从"期房预售融资"转向"现房、竣工、封闭管理"。一个着眼需求端，一个着眼供给与金融端，共同服务于"住上好房子"与"加快构建房地产发展新模式"。
（二）从"住有所居"走向"住有宜居"。提取场景覆盖租、购、装、物业乃至养老退出的全链条，贷款期限结构覆盖开发、租赁、持有运营全周期——制度设计正从"有没有房住"转向"房子住得好不好"。
（三）规则重塑期的"预期管理"。旧文件批量废止、新办法陆续出台，公积金新条例又将于9月20日施行。近期将是各类规则切换的密集窗口期，开发商、银行、购房人、用人单位都应及时对照新规修订合同文本、调整业务流程与合规清单。
五、格高律师实务提示
给缴存职工
1. 关注9月20日后本地公积金中心公布的提取细则：装修、物业费提取通常需提交相应合同与票据，注意留存凭证；
2. 切勿参与"代提""套贷"，骗提骗贷将面临资金追回、三至五年禁提禁贷并记入全国信用信息共享平台；
3. 灵活就业人员留意所在地自愿缴存办法的出台时间与开户渠道。
给用人单位
1. 新设单位应自设立之日起30日内办理缴存登记，录用职工30日内办理开户或转移手续，逾期不办最高可罚30万元；
2. 管理中心将建立并共享信用记录，欠缴、漏缴可能影响企业信用；职工亦有权督促单位履行缴存义务。
给购房人
1. 期房交易注意放款时点后移对交易流程的影响，签订购房合同时重点关注付款期限、交付时间与贷款发放的衔接条款，避免因政策节奏变化引发逾期违约争议；
2. 签约前确认楼盘销售方式（现房／预售）与银行放款条件，合理安排首付与月供；
3. 谨防"经营贷置换房贷""加按揭"等违规资金中介套路，确有还款困难的存量借款人应直接与银行书面协商。
给开发企业
1. 尽快对接主办银行开立资金账户，项目资本金先于开发贷款全额到位、配套投入；
2. 对外负债、投资等重大事项依法履行事先告知义务；
3. 融资期限规划须与销售模式（预售／现房／商业地产）相匹配，避免期限错配引发违约风险。
写在最后
两份文件，一前一后，共同勾勒出"房地产发展新模式"下制度与资金的双重走向：住房公积金更加"好用"，房地产信贷更加"安全"。对普通家庭而言，住房消费的选择更丰富、月供安排更有弹性、"交了钱拿不到房"的风险更小；对企业和机构而言，则意味着合规要求更细、信用约束更实。
需要提示的是，政策效果最终取决于各地实施细则与金融机构的具体执行口径。无论您是缴存职工、购房人还是企业经营者，在作出重要决策前，建议结合自身情况咨询专业律师。
（本文系陆星州律师解读，不构成对任何个案的法律意见。）
附件1、中华人民共和国国务院令第844号国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定、《住房公积金管理条例》政策原文
附件2、中国人民银行国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知（银发〔2026〕171号）
附件1
中华人民共和国国务院令
第844号
《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》已经2026年7月31日国务院第93次常务会议通过，现予公布，自2026年9月20日起施行。
总理 李强
2026年8月10日
国务院关于修改
《住房公积金管理条例》的决定
国务院决定对《住房公积金管理条例》作如下修改：
一、在第一条中的“维护住房公积金所有者的合法权益”后增加“更好满足多样化住房消费需求”。
二、将第五条修改为：“住房公积金应当依照本条例的规定提取和使用，任何单位和个人不得挪作他用。”
三、将第六条修改为：“住房公积金的存、贷利率由国务院决定。”
四、第九条增加一项，作为第七项：“（七）审批住房公积金呆账核销申请”。
五、将第十八条修改为：“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，不得高于国家规定的最高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。”
六、将第二十三条修改为：“单位为职工缴存的住房公积金，按照规定计入有关成本费用，国家机关、事业单位在预算中列支。”
七、将第二十四条第一款、第二款修改为：“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
“（一）支付房租的；
“（二）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
“（三）偿还购房贷款本息的；
“（四）装修自住住房的；
“（五）支付自住住房物业费的；
“（六）离休、退休的；
“（七）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
“（八）出境定居的；
“（九）国务院批准的其他住房消费情形。
“依照前款第六、七、八项规定提取职工住房公积金的，可以同时注销职工住房公积金账户。”
八、将第二十五条修改为：“职工申请提取住房公积金的，住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。”
九、将第二十六条第二款修改为：“住房公积金管理中心应当自受理申请之日起10日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。”
十、将第二十八条第一款中的“可以将住房公积金用于购买国债”修改为“可以将住房公积金用于购买国债和政策性金融债”。
十一、将第二十九条修改为：“住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，主要用于建立住房公积金贷款的风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设、筹集、运维公共租赁住房以及房屋全生命周期安全管理等住房领域相关公共支出的补充资金。”
十二、将第三十条第二款修改为：“住房公积金管理中心的管理费用标准，由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门按照国家规定的事业单位费用标准制定。”
十三、增加一条，作为第三十一条：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门以及住房公积金管理中心应当加强数字化、智能化建设，提升住房公积金管理服务效能，实现住房公积金缴存记录等全国范围内互信互认，推动住房公积金转移接续、异地贷款等业务便捷高效办理。”
十四、将第三十四条改为第三十五条，其中的“住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行下列义务”修改为“住房公积金管理中心应当督促单位按时履行下列义务”。
增加一款，作为第二款：“职工有权督促单位按时履行前款规定的义务。”
十五、增加一条，作为第三十八条：“国务院住房城乡建设主管部门应当确定住房公积金领域公共信用信息，住房公积金管理中心应当建立全面完整准确的信用记录，纳入全国信用信息共享平台。”
十六、增加一条，作为第四十一条：“以欺诈、伪造证明材料或者其他手段违法提取住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期退回违法提取的住房公积金，3年内不得提取住房公积金或者使用住房公积金贷款。
“以欺诈、伪造证明材料或者其他手段违法获得住房公积金贷款的，由住房公积金管理中心责令限期返还贷款资金，5年内不得提取住房公积金或者使用住房公积金贷款。”
十七、将第四十条改为第四十三条，其中的“建设行政主管部门”修改为“住房城乡建设主管部门”，“行政处分”修改为“处分”。
第七项修改为：“（七）未经批准用住房公积金购买国债、政策性金融债的”。
增加一项，作为第八项：“（八）未督促单位按时履行住房公积金的缴存登记等义务的”。
十八、增加一条，作为第四十九条：“个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可以自愿缴存住房公积金，按照规定享受相应的政策支持。具体办法由设区的市级以上地方人民政府制定。
“国务院住房城乡建设主管部门等有关部门应当加强对灵活就业人员缴存住房公积金工作的指导。”
十九、删去第四十六条。
二十、对部分条文作以下修改：
（一）将第七条中的“建设行政主管部门”修改为“住房城乡建设主管部门”，“中国人民银行”修改为“中国人民银行、国务院银行业监督管理机构”，“中国人民银行分支机构”修改为“中国人民银行分支机构、国务院银行业监督管理机构派出机构”；第八条中的“建设、财政、人民银行”修改为“住房城乡建设、财政、人民银行、银行业监督管理机构”；第十二条中的“中国人民银行”修改为“中国人民银行、国务院银行业监督管理机构”；第三十二条改为第三十三条，其中的“财政部门和住房公积金管理委员会”修改为“财政部门、住房城乡建设主管部门和住房公积金管理委员会”；第三十九条、第四十五条分别改为第四十二条、第四十八条，其中的“建设行政主管部门”统一修改为“住房城乡建设主管部门”。
（二）将第三十七条改为第三十九条，其中的“处1万元以上5万元以下的罚款”修改为“处5万元以上30万元以下的罚款”；第四十一条改为第四十四条，其中的“建设行政主管部门”修改为“住房城乡建设主管部门”，“给予降级或者撤职的行政处分”修改为“依法给予处分”；第四十三条、第四十四条分别改为第四十六条、第四十七条，其中的“行政处分”统一修改为“处分”。
本决定自2026年9月20日起施行。
《住房公积金管理条例》根据本决定作相应修改并对条文序号作相应调整，重新公布。
住房公积金管理条例
（1999年4月3日中华人民共和国国务院令第262号发布 根据2002年3月24日《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》第一次修订 根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订 根据2026年8月10日《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》第三次修订）
第一章 总 则
第一条 为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，更好满足多样化住房消费需求，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例。
第二条 本条例适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督。
本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。
第三条 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
第四条 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
第五条 住房公积金应当依照本条例的规定提取和使用，任何单位和个人不得挪作他用。
第六条 住房公积金的存、贷利率由国务院决定。
第七条 国务院住房城乡建设主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行、国务院银行业监督管理机构拟定住房公积金政策，并监督执行。
省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构、国务院银行业监督管理机构派出机构，负责本行政区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。
第二章 机构及其职责
第八条 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会的成员中，人民政府负责人和住房城乡建设、财政、人民银行、银行业监督管理机构等有关部门负责人以及有关专家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3。
住房公积金管理委员会主任应当由具有社会公信力的人士担任。
第九条 住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行下列职责：
（一）依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；
（二）根据本条例第十八条的规定，拟订住房公积金的具体缴存比例；
（三）确定住房公积金的最高贷款额度；
（四）审批住房公积金归集、使用计划；
（五）审议住房公积金增值收益分配方案；
（六）审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；
（七）审批住房公积金呆账核销申请。
第十条 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。县（市）不设立住房公积金管理中心。
前款规定的住房公积金管理中心可以在有条件的县（市）设立分支机构。住房公积金管理中心与其分支机构应当实行统一的规章制度，进行统一核算。
住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。
第十一条 住房公积金管理中心履行下列职责：
（一）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；
（二）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；
（三）负责住房公积金的核算；
（四）审批住房公积金的提取、使用；
（五）负责住房公积金的保值和归还；
（六）编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；
（七）承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。
第十二条 住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行、国务院银行业监督管理机构的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）；住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。
住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。
第三章 缴 存
第十三条 住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。
单位应当向住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。
住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。
第十四条 新设立的单位应当自设立之日起30日内向住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内，为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。
单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织向住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内，为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。
第十五条 单位录用职工的，应当自录用之日起30日内向住房公积金管理中心办理缴存登记，并办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。
单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内向住房公积金管理中心办理变更登记，并办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。
第十六条 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。
单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。
第十七条 新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。
单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。
第十八条 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，不得高于国家规定的最高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。
第十九条 职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。
单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金账户。
第二十条 单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。
对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报住房公积金管理委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。
第二十一条 住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息。
第二十二条 住房公积金管理中心应当为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证。
第二十三条 单位为职工缴存的住房公积金，按照规定计入有关成本费用，国家机关、事业单位在预算中列支。
第四章 提取和使用
第二十四条 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）支付房租的；
（二）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（三）偿还购房贷款本息的；
（四）装修自住住房的；
（五）支付自住住房物业费的；
（六）离休、退休的；
（七）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（八）出境定居的；
（九）国务院批准的其他住房消费情形。
依照前款第六、七、八项规定提取职工住房公积金的，可以同时注销职工住房公积金账户。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
第二十五条 职工申请提取住房公积金的，住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。
第二十六条 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
住房公积金管理中心应当自受理申请之日起10日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。
住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。
第二十七条 申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。
第二十八条 住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债和政策性金融债。
住房公积金管理中心不得向他人提供担保。
第二十九条 住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，主要用于建立住房公积金贷款的风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设、筹集、运维公共租赁住房以及房屋全生命周期安全管理等住房领域相关公共支出的补充资金。
第三十条 住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。
住房公积金管理中心的管理费用标准，由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门按照国家规定的事业单位费用标准制定。
第三十一条 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门以及住房公积金管理中心应当加强数字化、智能化建设，提升住房公积金管理服务效能，实现住房公积金缴存记录等全国范围内互信互认，推动住房公积金转移接续、异地贷款等业务便捷高效办理。
第五章 监 督
第三十二条 地方有关人民政府财政部门应当加强对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况的监督，并向本级人民政府的住房公积金管理委员会通报。
住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时，应当征求财政部门的意见。
住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。
第三十三条 住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应当经财政部门审核后，提交住房公积金管理委员会审议。
住房公积金管理中心应当每年定期向财政部门、住房城乡建设主管部门和住房公积金管理委员会报送财务报告，并将财务报告向社会公布。
第三十四条 住房公积金管理中心应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十五条 住房公积金管理中心应当督促单位按时履行下列义务：
（一）住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记；
（二）住房公积金账户的设立、转移或者封存；
（三）足额缴存住房公积金。
职工有权督促单位按时履行前款规定的义务。
第三十六条 住房公积金管理中心应当督促受委托银行及时办理委托合同约定的业务。
受委托银行应当按照委托合同的约定，定期向住房公积金管理中心提供有关的业务资料。
第三十七条 职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况，住房公积金管理中心、受委托银行不得拒绝。
职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议的，可以申请受委托银行复核；对复核结果有异议的，可以申请住房公积金管理中心重新复核。受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。
职工有权揭发、检举、控告挪用住房公积金的行为。
第三十八条 国务院住房城乡建设主管部门应当确定住房公积金领域公共信用信息，住房公积金管理中心应当建立全面完整准确的信用记录，纳入全国信用信息共享平台。
第六章 罚 则
第三十九条 违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处5万元以上30万元以下的罚款。
第四十条 违反本条例的规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。
第四十一条 以欺诈、伪造证明材料或者其他手段违法提取住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期退回违法提取的住房公积金，3年内不得提取住房公积金或者使用住房公积金贷款。
以欺诈、伪造证明材料或者其他手段违法获得住房公积金贷款的，由住房公积金管理中心责令限期返还贷款资金，5年内不得提取住房公积金或者使用住房公积金贷款。
第四十二条 住房公积金管理委员会违反本条例规定审批住房公积金使用计划的，由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院财政部门或者由省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门，依据管理职权责令限期改正。
第四十三条 住房公积金管理中心违反本条例规定，有下列行为之一的，由国务院住房城乡建设主管部门或者省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门依据管理职权，责令限期改正；对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：
（一）未按照规定设立住房公积金专户的；
（二）未按照规定审批职工提取、使用住房公积金的；
（三）未按照规定使用住房公积金增值收益的；
（四）委托住房公积金管理委员会指定的银行以外的机构办理住房公积金金融业务的；
（五）未建立职工住房公积金明细账的；
（六）未为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证的；
（七）未经批准用住房公积金购买国债、政策性金融债的；
（八）未督促单位按时履行住房公积金的缴存登记等义务的。
第四十四条 违反本条例规定，挪用住房公积金的，由国务院住房城乡建设主管部门或者省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门依据管理职权，追回挪用的住房公积金，没收违法所得；对挪用或者批准挪用住房公积金的人民政府负责人和政府有关部门负责人以及住房公积金管理中心负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依照刑法关于挪用公款罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法给予处分。
第四十五条 住房公积金管理中心违反财政法规的，由财政部门依法给予行政处罚。
第四十六条 违反本条例规定，住房公积金管理中心向他人提供担保的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第四十七条 国家机关工作人员在住房公积金监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第七章 附 则
第四十八条 住房公积金财务管理和会计核算的办法，由国务院财政部门商国务院住房城乡建设主管部门制定。
第四十九条 个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可以自愿缴存住房公积金，按照规定享受相应的政策支持。具体办法由设区的市级以上地方人民政府制定。
国务院住房城乡建设主管部门等有关部门应当加强对灵活就业人员缴存住房公积金工作的指导。
第五十条 本条例自发布之日起施行。
附件2
中国人民银行 国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知（银发〔2026〕171号）
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
为深入贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式的决策部署，完善房地产信贷管理，维护购房人合法权益，满足行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行，现将《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》印发给你们，请遵照执行。
附件：关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见
中国人民银行
国家金融监督管理总局
2026年8月28日
关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见
第一章 总则
第一条 为完善房地产信贷管理，维护购房人合法权益，满足行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行，加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展，根据《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本意见。
第二条 适应房地产市场供求关系变化，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品和管理体系，促进金融与房地产良性循环。遵循以下原则：
一是坚持以人民为中心，促进高质量发展。配合商品住房销售制度改革，改革个人住房贷款制度，优化住房金融服务，支持刚性和改善性住房需求，助力健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
二是坚持统筹规划，系统集成。围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条，改进优化房地产信贷体系，统筹规划全生命周期和各细分领域信贷产品，实现总量合理、结构均衡、期限匹配、专款专用。
三是坚持制度规范，审慎管理。完善房地产金融宏观审慎管理，强化前瞻性防范和逆周期调节，规范房地产相关主体融资行为，促进房地产市场稳健运行。
四是坚持有序发展，防范风险。丰富房地产贷款产品和服务，提高风险定价能力，支持行业转型和高质量发展。加强房地产信贷业务监督管理，强化贷款质量监测预警，防范化解房地产信贷风险。
第三条 银行业金融机构应按照本意见要求，完善房地产信贷管理机制，加强各类房地产贷款业务协同布局，优化内外部业务流程，提高全链条管理服务能力，有效防范金融风险。
第二章 房地产贷款品种
第四条 本意见所称的房地产贷款指银行业金融机构发放的用于商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等房地产领域开发、建设、销售、运营的各类贷款。
第五条 银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。
第六条 银行业金融机构可以在房地产开发建设阶段发放房地产开发贷款，包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等。银行业金融机构应加强房地产开发贷款封闭管理，确保专款专用，实现贷款发放与项目建设周期相匹配。
第七条 银行业金融机构可以在房地产销售阶段发放购房贷款，包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等。银行业金融机构应严格执行个人住房贷款发放规定，切实保障购房人合法权益。
第八条 银行业金融机构可以在房地产运营阶段发放经营性贷款，包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等。银行业金融机构应结合房地产运营阶段的合理资金需求，丰富贷款产品和服务，推动住房品质提升和房地产行业转型发展。
第九条 中国人民银行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种。
第三章 房地产开发贷款
第十条 房地产开发贷款指银行业金融机构向具备房地产开发资质的开发企业发放的用于房地产项目（含商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等）开发建设的贷款。
第十一条 开发企业申请房地产开发贷款，项目资本金比例应符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定。项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设。
第十二条 房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理。
项目公司应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更。
项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。
第十三条 房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。
银行业金融机构要综合评估项目建设周期、销售方式和前景、还款来源保障等，合理确定房地产开发贷款金额和期限。
第十四条 银行业金融机构发放房地产开发贷款应以项目土地、在建工程为抵押，并可以根据情况采取股东担保、股权质押等方式进行增信。
第十五条 银行业金融机构应根据项目建设进度、风险情况分批发放房地产开发贷款，并通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户。
第十六条 保障性住房开发贷款指银行业金融机构发放的专项用于支持符合要求的配售型保障性住房项目开发建设的贷款。贷款人应按照保本微利原则，在全面测算项目综合收益和风险基础上，结合项目建设运营周期和还款来源、资金成本等情况，合理确定贷款利率和还款方式。贷款利率一般应低于商品住房开发贷款利率水平。
第十七条 住房租赁开发建设贷款指银行业金融机构向依法合规新建、改建长期租赁住房的房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体发放的用于建设租赁住房的贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。
第四章 购房贷款
第十八条 购房贷款指银行业金融机构向自然人或企业等法人实体发放的购买房屋用于自住、经营或租赁的贷款，包括个人住房贷款、商业用房购房贷款、住房租赁团体购房贷款等。
第十九条 个人住房贷款指银行业金融机构向自然人发放的用于购买住房的贷款。贷款对象需符合住房所在城市购房条件。
第二十条 银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。
第二十一条 银行业金融机构发放个人住房贷款应重点评估借款人还款能力，加强借款人收入真实性核查，审慎做好借款人风险识别，并符合个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求。
第二十二条 所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。所购住房为再交易住房的，受托支付至贷款合同约定的借款人交易对象账户。
第二十三条 银行业金融机构发放个人住房贷款应要求借款人以所购住房作为抵押。对于暂未取得所购住房不动产权属证书或其他情形无法办理抵押登记的，银行业金融机构应视情要求借款人办理抵押预告登记、追加其他阶段性担保等。
第二十四条 对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。
银行业金融机构不得发放贷款金额随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加购房贷款。
第二十五条 鼓励符合条件的银行业金融机构以个人住房贷款为基础资产，发行信贷资产支持证券，分散信用风险，提高贷款投放能力，完善房地产贷款利率市场化形成机制。
第二十六条 对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
第二十七条 商业用房购房贷款指银行业金融机构向自然人或企业等法人实体发放的用于购买商业用房（含商住两用房）的贷款。
申请贷款购买的商业用房应为已竣工备案的房屋。银行业金融机构发放商业用房购房贷款应符合最低首付比例要求。商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年。
自然人申请商业用房购房贷款的，应参照个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求执行。
第二十八条 住房租赁团体购房贷款指银行业金融机构向企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业发放的，用于依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的贷款。
申请住房租赁团体购房贷款购买的房屋应为法律关系清晰、已竣工备案的商品住房、商业用房等，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%。
第五章 经营性贷款
第二十九条 经营性物业贷款指银行业金融机构向持有商业性房地产的企业发放的以经营性物业为抵押的贷款。贷款对象为依法成立、持有已竣工备案、取得不动产权证书并投入运营的商业性房地产的企业法人。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
经营性物业贷款期限最长不超过15年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的70%，第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。
第三十条 住房租赁经营性贷款指银行业金融机构向运营自有产权或依法合规改造形成的非自有产权租赁住房的住房租赁企业发放的用于日常运营的贷款。
住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款期限最长不超过20年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%。
住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款期限最长不超过5年，贷款金额原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可以用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。
第六章 房地产金融宏观审慎管理
第三十一条 中国人民银行依法实施房地产宏观信贷调控，牵头建立房地产金融宏观审慎政策框架，会同相关部门制定房地产金融宏观审慎政策，开展宏观审慎管理。金融监管总局依法对银行业金融机构房地产贷款业务实施监督管理。
第三十二条 中国人民银行会同金融监管总局确定全国个人住房贷款、商业用房购房贷款最低首付比例政策。
中国人民银行会同金融监管总局对银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理。
个人住房贷款利率政策由中国人民银行另行规定。
中国人民银行根据市场形势、金融机构风险情况、系统性金融风险状况等，会同相关部门建立其他房地产金融逆周期调节机制。
第三十三条 中国人民银行对银行业金融机构房地产信贷业务开展宏观审慎监测评估。根据监测评估结果，可会同相关部门调整适用的房地产金融宏观审慎管理工具参数。
第三十四条 中国人民银行会同金融监管部门针对房地产发展新模式需要，改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测。相关部门按照职责分工对各领域房地产融资进行统计监测。
银行业金融机构要优化统计业务流程，完善房地产信贷数据报送制度，根据规定报送统计数据，加强金融统计数据源头质量管理，确保报送的数据及时、准确、完整，严防数据造假。
第七章 附则
第三十五条 本意见所称的银行业金融机构指在中华人民共和国境内设立的政策性开发性银行和商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。政策性开发性银行在符合自身职能定位和业务范围的前提下，依法依规开展房地产贷款业务。
第三十六条 本意见自印发之日起施行，施行之日前已签订房地产贷款合同的，继续按照合同约定执行。
个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体业务管理办法由金融监管总局牵头制定。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）、《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔2006〕184号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）、《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发〔2008〕302号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）、《中国人民银行关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》（银发〔2011〕66号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2015〕305号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）同时废止。
此前相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。
