2026年1月12日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2026年第4号），明确将覆盖公租房筹集、建设、运营、消费全链条的税收优惠政策延续执行至2027年12月31日。这已是该政策自2016年首次实施以来的又一次重要延续。
核心优惠内容如下：
土地与建设环节
对公租房建设期间及建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房的，按公租房建筑面积比例免征对应的城镇土地使用税、印花税。
房源筹集环节
公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。
企事业单位等转让旧房作为公租房房源，且增值率不超过20%的，免征土地增值税。
企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，其捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，其捐赠支出未超过申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
运营管理环节
对公租房经营管理单位免征公租房房产税。
对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。
租赁消费环节
对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭，从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。
重要提示
享受上述优惠的公租房，必须已纳入省、市、县人民政府批准的公租房发展规划和年度计划，并按照相关规定进行管理。
公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税的优惠政策。
政策影响的多维分析
1. 对企业与供给端：明确长期预期，引导多方参与
降低全周期成本，稳定投资预期：政策系统性地削减了公租房在获取土地、建设开发、购买房源、持有运营等各环节的税费负担，直接提升了项目的财务可行性，有利于“降低公租房房源的筹集、运营等成本，增加企业的盈利机会”。
鼓励多元主体参与供给：对企事业单位“转让旧房”或“捐赠住房”作为公租房房源给予税收激励，有利于盘活社会存量闲置住房，快速增加保障性住房供给，形成多方共建的格局。
给予市场明确稳定的政策信号：为期近两年的延续，为参与公租房建设运营的各类市场主体提供了清晰、稳定的政策预期，有助于企业制定中长期规划，吸引更多市场化资本进入，最终“促进租赁住房市场的持续健康发展”。
2. 对保障家庭与需求端：直接减轻负担，强化保障效能
间接降低租金压力：对运营方免征相关税收，有助于降低其持有和运营成本，为维持较低的租金水平提供了空间，最终惠及承租家庭。 直接增加补贴实惠：对保障家庭领取的住房租赁补贴免征个人所得税，意味着补贴全额用于改善居住条件，实实在在地提高了保障力度。 3. 对行业与宏观层面：服务国家战略，促进市场平衡 落实“扩大保障范围”的民生部署：此次政策延续是为实现“扩大公租房保障范围”这一目标提供的基础性政策支撑，紧随国家相关工作会议的部署。 推动房地产发展模式转型：大力支持公租房是构建“市场+保障”双轨制住房供应体系的重要一环，有助于优化住房供给结构，满足不同群体需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。 综合评价与展望 此次政策延续是一次精准、全面且具有延续性的政策操作，其核心价值在于： 系统性：覆盖了从“地”到“房”，从“建”到“租”的全链条、多主体，形成了完整的税收激励闭环。 导向性：清晰传递了国家鼓励增加保障性租赁住房供给、完善住房保障体系的强烈信号。 实效性：既直接减轻了保障对象的居住负担，又从源头上激发了市场供给活力。 展望未来，在政策有效期至2027年底的窗口期内，预计各地将加快公租房项目的规划与落地。下一步的关键在于各地政府如何结合本地实际，细化执行标准，并可能配套以土地、金融等更多维度的支持政策，形成合力，确保税收优惠的红利充分释放。 附公告原文： 财政部 税务总局 关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告 财政部 税务总局公告2026年第4号 为继续支持公共租赁住房（以下称公租房）建设和运营，现将有关税收优惠政策公告如下： 一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。 二、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。 三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。 四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。 个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。 六、对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。 七、对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。 八、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。 九、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。 十、本公告执行至2027年12月31日。 特此公告。 财 政 部 税务总局 2026年1月12日
