国家税务总局发布的《关于土地增值税若干征管口径的公告》（2026年第3号）一纸公告，终结了各地在土地增值税征管中的“方言差异”，用全国统一的口径重构了房企纳税的规则体系。
新政策自2026年1月1日起施行，对于尚未出具清算受理通知书的项目，都将适用这一新规则。
政策背景
土地增值税作为房地产开发中重要的税种之一，其征管长期以来存在地区差异。
各地的税务机关在工作制度和征管方式上形成了不同的执行口径，这不仅增加了纳税人理解和遵从的难度，也带来了管理上的风险。
为了解决这一问题，税务总局系统梳理了各地反映集中的土地增值税征管执行口径问题，研究制定了这份公告，旨在规范税收征管，优化办税环境，更好地服务于全国统一大市场建设。 新政策自2026年1月1日起施行，对于尚未出具清算受理通知书的项目，都将适用这一新规则。 政策核心变化
公告包含了八条具体规定，覆盖了预征申报时间、计税依据、清算归集截止时间、扣除标准、尾盘销售处理等关键环节。
这些新规统一了全国执行标准，消除了地区差异带来的不确定性。
预征申报时间明确了“孰早”原则——以预售许可证发证日或首笔收入中较早者为准。而预征截止时间则统一为税务机关受理清算申报的前一期结束日。
对于计税依据的调整，新政策将预征土地增值税计征依据公式统一为“预收款÷(1＋增值税适用税率或征收率)”，这一变化终结了土地增值税预征基数大于增值税的问题，使房企税负更加合理。
具体影响分析
新政策下，印花税和地方教育附加可以被计入扣除项目，项目规划范围外为政府建设的公共设施支出也有条件地纳入扣除范围。
这两项调整直接降低了企业的实际税负，特别对那些需要承担较多公共配套设施建设任务的项目更为有利。
尾盘销售的处理方式也得到了明确。纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可继续享受免税政策。 这一规定保持了税收优惠的连续性，避免了对尾盘销售造成不合理的税收负担。 征管操作调整 新政策对征管操作提出了明确要求，按月或按季申报预缴土地增值税的具体方式将由各省级税务机关统一确定。 这意味着企业需要及时了解并适应所在地区的具体操作规定。 对于纳税人而言，需要重新审视项目管理流程，特别是销售收入和销售面积的归集时间。清算申报时，确认这些数据的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。 这一变化要求企业加强内部数据管理能力，确保在申报时能够提供准确完整的数据支持。 新政对比与历史沿革 此次公告明确废止了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第八条第二款和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条第二款。 这意味着历史政策中与新规冲突的部分被清除，构建了更为清晰的土地增值税征管体系。 与2016年营改增后的政策相比，新规更加系统和全面，不仅解决了营改增后出现的计税依据问题，还统一了长期存在的地区执行差异。这种系统的政策优化有助于减少未来的政策调整频率，提高税收政策的稳定性。 土地增值税新政像一把统一的“尺子”，度量着全国每一个房地产开发项目的税负，而企业财务人员终于可以摆脱地方“土政策”的困扰，将更多精力投入到项目管理和价值创造中。 附公告全文： 国家税务总局 关于土地增值税若干征管口径的公告 国家税务总局公告2026年第3号 为了进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，更好服务全国统一大市场建设，现将有关事项公告如下： 一、关于土地增值税预征申报时间 纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。 预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。 二、关于预征土地增值税计税依据 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。 三、关于土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间 纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。 四、关于项目规划范围外支出的扣除标准 纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。 五、关于印花税和地方教育附加的扣除标准 纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。 六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间 纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。 尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。 七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式 纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。 各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。 八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形 纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。 本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条第二款、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条第二款自本公告施行之日起同时废止。 特此公告。 国家税务总局 2026年1月1日
