珠海市住房公积金管理中心于2025年11月20日正式印发《珠海市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款实施细则》，该细则将于2025年12月22日起正式施行，有效期5年。 这一政策旨在充分发挥住房公积金制度的保障作用，减轻缴存职工购房还款压力，满足职工合理住房消费需求。
01政策背景
为构建房地产发展新模式、促进市场平稳健康发展，珠海市住房公积金管理中心根据《住房公积金管理条例》等有关文件精神，结合本市实际，制定了商转公贷款实施细则。 该政策通过降低购房成本缓解职工购房压力，同时显著提高住房公积金资金使用效率，充分发挥其住房保障支持作用。 02关键内容
商转公贷款是指个人住房商业性贷款转为住房公积金和商业银行个人住房组合贷款。这一政策适用于珠海市和横琴粤澳深度合作区范围。 申请对象需满足多项条件： 申请人需连续正常缴存住房公积金（含异地缴存）12个月及以上，且账户处于正常状态。 申请人家庭在本市不超过两套住房，且在全国范围内公积金贷款次数累计未满2次。 原商业贷款需持续正常还款12个月以上，且近5年内无连续3期或累计6期以上逾期记录。 申请住房需已取得不动产权证，且仅存在原商业贷款抵押登记。 须获得原商业贷款银行同意，并出具同意书。 贷款额度与期限方面，商转公贷款额度不得超过原商业贷款余额减去6期月还款本息总额及5万元商业贷款保留余额。 同时，不得高于抵押物当前市场评估价值的80%。贷款期限则不超过原商业贷款剩余年限。 03优势体现
商转公贷款最直接的优势体现在利率差异上。 目前商业贷款年利率为3.0%，存量商贷利率可能更高，而5年期以上首套住房公积金贷款年利率为2.6%，明显低于商业贷款利率。 以100万元30年期贷款为例，转贷后利息差额达7.7万元。尽管商贷利率多次下调，公积金贷款的成本优势依然显著。 04办理流程
申请商转公贷款的流程主要包括六个步骤： 1.申请人向原商业贷款银行提出申请，并取得同意； 2.受托银行对申请材料进行初审和风险评估； 3.公积金中心审批贷款资格及额度； 4.审批通过后，签订合同并办理抵押登记； 5.公积金中心审核放款资料； 6.发放贷款至专用账户，用于偿还原商业贷款。 在抵押模式上，商转公贷款采用抵押担保方式，在不注销原购房抵押登记的前提下，办理第二顺位抵押登记。 05风险管控与动态调节
值得一提的是，商转公贷款实施了动态流动性管理机制。 当月末住房公积金个贷率达到或超过85%时，次月起实行轮候放款机制；当个贷率达到或超过90%时，次月起暂停新增商转公贷款业务受理。 这一机制保障了公积金资金的长期健康运行。 随着12月22日新政正式实施，珠海市住房公积金管理中心的服务大厅预计将迎来不少咨询商转公贷款的市民。从建设银行到农业银行，从中国银行到工商银行，全市18家受托银行都将承接此项业务。这一政策不仅关乎个别人的房贷压力，更是珠海市促进房地产市场平稳健康发展的重要一环。 附《实施细则》原文： 珠海市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款实施细则 第一章 总则 第一条 为充分发挥住房公积金制度的保障作用，减轻缴存职工购房还款压力，规范个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款（以下简称“商转公贷款”）业务，根据《住房公积金管理条例》《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》等有关文件精神，结合本市实际，制定本细则。 第二条 本细则适用于珠海市和横琴粤澳深度合作区范围内商转公贷款的管理。 第三条 本细则所称商转公贷款，是指个人住房商业性贷款（以下简称“商业贷款”）转为住房公积金和商业银行个人住房组合贷款（以下简称“公积金组合贷款”）。 公积金组合贷款中的商业贷款部分不能办理商转公贷款。 第四条 珠海市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）负责本市商转公贷款业务的组织实施和日常管理。 第二章 申请对象和条件 第五条 申请商转公贷款时，申请人（包括主申请人和共同申请人，下同）须同时符合以下条件： （一）符合本市现行公积金贷款申请条件； （二）申请人在申请贷款期间应连续正常缴存住房公积金（含异地缴存）12个月（含）以上，且本人住房公积金账户处于正常状态； （三）申请人应为申请商转公贷款住房的产权人，且主申请人应为原商业贷款的主借款人。 第六条 申请商转公贷款须同时符合以下条件： （一）申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）在本市不超过两套住房，且申请商转公贷款的住房属于其中一套住房，同时在全国范围内公积金贷款次数累计未满2次； （二）原商业贷款所购住房位于本市，且贷款银行为本市住房公积金贷款业务受委托银行（以下简称“受托银行”）； （三）原商业贷款已持续正常还款12个月及以上，当前处于正常还款状态，且中国人民银行个人信用报告近5年内无连续3期（含）或累计6期（含）以上逾期记录； （四）申请商转公贷款的住房已取得不动产权证（或房产证及土地证），且仅存在原商业贷款抵押登记，无查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形及其他影响商转公贷款抵押权实现的情形； （五）须获原商业贷款银行同意，并由原商业贷款银行出具《商业性贷款转公积金组合贷款同意书》。 第七条 存在下列情形之一的，不予审批或暂停发放商转公贷款： （一）自商转公贷款审批通过之日起（以公积金中心系统记录的借款合同签订日期为准），6个月内未完成放款的，该审批结果将自动失效； （二）申请人的个人公积金账户状态为封存等非正常缴存状态的； （三）申请人婚姻状况、经济状况、信用状况等发生变化，对贷款审批结果产生或可能产生重大影响的； （四）公积金贷款发放时商业贷款余额低于即将发放的公积金贷款金额的； （五）达到借款合同约定暂停发放贷款的其他情形； （六）存在现行公积金贷款政策明确规定不予贷款的情形或存在贷款风险的。 第三章 贷款额度、期限和利率 第八条 申请商转公贷款额度应同时符合以下条件： （一）应符合本市现行公积金贷款政策的相关规定； （二）不超过申请时原商业贷款余额减去6期原商业贷款月还款本息总额及5万元商业贷款保留余额（即：申请金额≤当前商业贷款余额-6期商业贷款月还款本息总额-5万元商业贷款余额）； （三）不得高于抵押物当前市场评估价值的80%。 第九条 申请商转公贷款期限应同时符合以下条件： （一）应符合本市现行公积金贷款政策的相关规定； （二）商转公贷款期限不超过原商业贷款剩余年限。 第十条 商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率标准及本市现行公积金贷款政策的相关规定执行。在还款期内如遇公积金贷款利率调整，按照中国人民银行相关规定及《个人住房公积金借款及担保合同》约定执行。商业贷款利率按各银行政策执行。 第四章 申请要件、程序和贷款抵押模式 第十一条 申请材料 除我市规定的申请住房公积金贷款必备资料之外，商转公贷款另需提供以下资料： （一）原商业贷款银行出具的《商业性贷款转公积金组合贷款同意书》； （二）原商业贷款借款合同、借款凭证、还款记录、还款计划； （三）公积金中心要求提供的其他资料。 第十二条 办理流程 （一）申请人向原商业贷款银行提出商转公贷款申请，取得原商业贷款银行同意后，按要求提交真实、完整、有效的申请资料，并配合贷前调查和审核； （二）受托银行（即原商业贷款银行）对贷款申请材料进行初审、作出贷款风险评估（包括对房产价值重新评估，并出具评估报告等），资料齐全且符合贷款条件的提交公积金中心审批； （三）公积金中心审批贷款资格及贷款额度； （四）经公积金中心审批通过的，由受托银行通知申请人签订借款及担保合同，并到有关部门办理不动产抵押登记手续后将相关资料提交公积金中心审核； （五）公积金中心审核放款申请资料； （六）公积金中心核准后，发放贷款到受托银行指定专用账户，贷款资金用于提前偿还原商业贷款。 第十三条 商转公贷款抵押模式 商转公贷款采用抵押担保方式。在不注销原购房抵押登记的前提下，办理第二顺位抵押登记，第二顺位抵押担保的贷款金额不得低于公积金贷款金额。 第五章 风险管控 第十四条 商转公贷款实施动态流动性管理机制，当月末住房公积金个人住房贷款率（个贷率）达到或超过85%时，次月起实行轮候放款机制，轮候顺序以公积金中心业务系统记录的贷款放款申请审批通过时间为准；若个贷率连续三个月低于85%，则次月起恢复正常放款。当个贷率达到或超过90%时，次月起暂停新增商转公贷款业务受理（已受理业务继续办理）；若个贷率连续三个月低于90%，则次月起恢复业务受理。 第六章 附则 第十五条 本细则未尽事宜，按本市现行住房公积金贷款管理相关政策规定执行。若遇公积金贷款政策调整，执行最新规定。 第十六条 本细则由珠海市住房公积金管理中心负责解释和修订。 第十七条 本细则从2025年12月22日起施行，有效期5年。
